Ele Real Madrid Ganhos de capital significativos surgirão como resultado da requalificação fundiária da cidade desportiva de Valdebebas. A alteração do Plano Geral actualmente em tramitação na Câmara Municipal de Madrid (e que foi inicialmente aprovada) permitirá a conversão de um terreno concebido até agora quase exclusivamente para fins desportivos num grande campus com instalações privadas, escritórios e outros serviços universitários. A mudança permitirá não só mais construção, mas também a construção de imóveis com maior valor do que fins puramente desportivos.
Um relatório de viabilidade e sustentabilidade está arquivado e assinado por Antonio Pleguezuelo diretor nacional de planejamento urbano da consultoria Savills A avaliação do terreno rentável do novo planeamento é de 360,09 milhões de eurosou seja, após a conclusão do processo de revalidação. A empresa valoriza não cada metro de terreno físico, mas sim cada metro quadrado que o planejamento permite construir.
E essa é exatamente a chave da operação. Atualmente o terreno tem uma área edificável de 360.000 m2 e toda a cobertura é utilizada para fins desportivos individuais. Novo planejamento aumentará a capacidade total para 532.550 m2 e sobretudo, a sua composição mudará radicalmente: 276.000 metros serão para equipamentos pessoais, 172.550 metros para serviços terciários e apenas 84.000 metros permanecerão para uso desportivo.
A Savills regula o valor do impacto de 485 euros por metro quadrado edificável equipamentos pessoais e esportivos e 1.075 euros para o ensino médio. Com os parâmetros acima, 276 mil medidores de equipamentos valem 133,86 milhões de VND; 84 mil carros esportivos, 40,74 milhões de outros; e 172.550 trabalhadores universitários, 185,49 milhões de pessoas. “Aplicando os critérios de avaliação acima, o valor do terreno obtido após ajuste é de até 360.091.250 euros”literalmente encerra o relatório.
Quase 200 milhões de euros em mais-valias
Então, de onde vêm 185 milhões de ganhos de capital? Aplicando os critérios exatos utilizados pela Savills ao que o Real Madrid pode construir hoje. Os 360.000 pés quadrados de espaço edificável são atualmente uma instalação esportiva. Se for aplicado o valor de 485 euros por metro que a Savills utiliza para o mesmo uso então será válida a licença de urbanização existente valor potencial de cerca de 174,6 milhões de euros. A diferença entre ambas as magnitudes é 185,49 milhões de euros. Portanto, o valor teórico dos direitos de planeamento urbano mais do que duplicou.
O cálculo também tem uma peculiaridade. Com o método usado no arquivo, vamos converter 276 mil metros de esporte em equipamentos particulares Isto por si só não constitui um aumento de avaliação, uma vez que a Savills fixa corretamente a tarifa em 485 euros por metro para ambas as utilizações. Toda reavaliação quantificável vem de 172.550 novos medidores terciáriosaplica-se uma taxa de 1.075 euros. Estes novos direitos são válidos, precisos, 185,49 milhões.
Quanto aos equipamentos privados, poderiam ser construídos centros educativos, médicos, assistenciais, culturais ou de investigação, entre outros, e no sector desportivo continuariam a ser licenciados instalações de treino e competição, centros de alto rendimento, medicina desportiva, salas de aula, gabinetes de gestão e até habitações ligadas à actividade desportiva. E a zona terciária, que é a área com maior valor imobiliário, é especialmente grande: pelo menos metade deve ser constituída por escritórios, mas o restante pode ser utilizado para outras atividades como alojamento, comércio, restauração, entretenimento e outras atividades públicas de comércio ou serviços, sendo a única proibição expressa para uma grande zona comercial. Ou seja, o planejamento urbano permite não só a construção de um parque tecnológico de escritórios, mas também um O campus tem potencial para combinar sedes corporativas com hotéis, restaurantes, comércio e outros serviços.
O Real Madrid não vai importar estes 185 milhões
Contudo, a palavra mais-valia requer uma nuance. Esse Isso não significa que o Real Madrid receberá 185 milhões em dinheiro quando a Câmara Municipal aprovar afirmativamente a alteração ou se tiver sido realizado um benefício contabilístico. Trata-se de uma reavaliação total do potencial imobiliário do terreno através do preço que o próprio relatório económico considera ser de mercado. Na verdade, a Savills incluiu 360,09 milhões de dólares em “preço do terreno” no modelo financeiro de um hipotético investidor que desenvolveria todo o campus.
E a mudança urbana também não vem de graça. O clube terá que alocação de terras para árvores, equipamentos e estradas, realizar obras de urbanização e fazer diversas ligações externas. Esta operação reduz a superfície de terrenos privados rentáveis dos actuais 1,2 milhões de metros quadrados para 975.729 metros e cria mais de 224 mil metros quadrados de rede pública. Entre eles estão 166.315 metros de novas áreas verdes e outros 35.311 metros de área para equipamentos urbanos.
Soma-se a isso a participação da Câmara Municipal nas mais-valias geradas pelo novo plano. A lei é obrigada a fornecer à Autoridade Reguladora o Aumento de 5% na capacidade de construção média ponderadaneste caso traduzido como 17.400 metros quadrados de espaço edificável exatamente nesse desenvolvimento em si. O relatório da Savills valoriza muito os direitos desta cidade 18,7 milhões de eurostambém tomado como referência é de 1.075 euros por metro quadrado.
360 milhões também não representam o custo do futuro Distrito de Inovação de Madrid. Eles são apenas o valor estimado dos direitos fundiários e urbanísticos quando o planejamento for alterado. Para isso, devemos complementar os investimentos necessários para realizá-los. Savills calculado mais de 1.235 milhões de euros para construção de edifícios privados e outros 73,5 milhões de taxa de urbanização.
Fonte: El Periódico
